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标题: 简单分析一下房贷 [打印本页]

作者: 小碗馄饨    时间: 2014-3-17 23:22
标题: 简单分析一下房贷
本篇不涉及复杂的规则,如果看完本篇,你还有疑问,那么愿意怎么理解怎么理解,
follow your heart吧
  
房贷的规则:按月结算,每个月支付本金一个月的利息,多还的部分冲抵本金。
  
下面验证一下这个规则
  
100w 20年 6.55的房贷,等额本息
期次    偿还本息(元)  偿还利息(元)  偿还本金(元)  剩余本金(元)
1       7485.2      5458.33             2026.87         997973.14
2       7485.2      5447.27             2037.93         995935.21
  
第一期的利息5458.33==1000000*6.55%/12
第二期的利息5447.27==997973.14(剩余本金)*6.55%/12
  
等额本金
  
期次    偿还本息(元)  偿还利息(元)  偿还本金(元)  剩余本金(元)
1       9625           5458.33        4166.67   995833.33
2       9602.26        5435.59        4166.67   991666.67
  
第一期5458和上面一样 第二期利息5435==995833(剩余本金)*6.55%/12
  
以后的本息计算是一样的。
  
所以房贷是个按月的生意,当月结算,当月利息只受本金和利率的影响。不受以前利息和以后利息的影响。
  
  
为了容易理解,举一个简单例子,如果某人有一笔100w 20年 6.55的房贷,
并且他意外中了100w的彩票(税后的)
并且有银行长期发售6.55收益率的按月理财。
  
这符合大部分人有贷款,有钱,并且理财收益和贷款利率接近的情况。
  
那么他的贷款是本息本金有影响么,提前还贷核算么,总利息差多少?房贷利滚利厉害么?
  
  
    此人买入100w 6.55的理财,第一个月收益是5458,
    如果他是本金,那么在提取4166还本,剩余995833.33的理财本金。和房贷本金一致
    如果他是本息,那么在提取2026还本,剩余997973.14的理财本金。和房贷本金一致
   
    以后每个月循环,理财本金一直和房贷本金一致。理财冲抵了房贷。
  
    本息总利息80万,本金总利息65万。
  
    1,请问,这80万和65万有区别么?
      
      不都是买个理财不管了,20年全清么?800w利息又有什么关系
      所以,总利息没有意义的。甚至这个词本身就有问题
  
    2,本息本金有区别么?  
  
      不都是买个理财不管了,20年全清么?
      如果理财收益接近房贷利率,本息还款的人把和本金的按月差值买入理财,现金流是一样的,
      没有一点点区别
  
    3, 利滚利的问题?
      按月6.55的理财,按年复利是多少,(1+0.0655/12)^12=0.0675,差距大概是3%,基本可以忽略
  
    4, 什么时候适合提前还款?
  
       本文的例子,什么时候把理财拿出来提前还款都是一样的,不多出一分,不多拿一分
  
    5,提前还贷核算么?
  
      如果能买到比6.55高的理财,那么在冲抵房贷的基础上,还能多出一部分现金自由支配。这个情况是断断不用还的。
      如果以后理财收益降了怎么办?房贷是按月结算的,什么时候降了,什么时候还就可以了。以前理财多赚的落袋了
   
      如果理财收益不如房贷利率,那这个见仁见智,我就不评论了。
  
  
所以,所有问题的核心是,你能不能找到更高利率的理财方式




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