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顺义马坡、后沙峪、天竺看房报告,兼出手报告

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  • TA的每日心情
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    2024-3-16 10:43
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    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2016-9-27 23:12:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
    从去年12月开始看房,先去看的是顺义马坡区域,主要看了佳和怡园,泰和怡园,香悦四季,鲁能七号院,龙湖香醍几个楼盘,佳和怡园看的是130多平的毛坯,报价200w,离铁路很近,而且是回迁房,于是不在考虑;泰和怡园分大泰和和小泰和,大泰和是商品房,小泰和是回迁房,大泰和是11层带电梯,小泰和应该是6层无电梯,看了大泰和里面的一个130多平的毛坯,报价230w,过了没半个月,该房售出;香悦四级看了好几种户型,80多、90多、100多,开发商都送10-15平的面积,下来一般也都是三室,价格记不清了,比泰和的高不少。鲁能七号院看了二手房和新房,报价基本一样,118p以上差不多都是2w一p,90p左右的单价在2w2左右,118p以上的户型都很不错,三室两厅两卫,全明格局,看了很多房,全明格局非常非常少,买二手房的优势是马上可以入住,但是房本还没下来,估计在今年9月,买新房就是要等,好像是2015年初交房。龙湖离马坡其实比较远了,离牛栏山已经比较近,房子也不错,价格也在2w以上,具体记不清了。马坡新房比较多,规划也比较好,价格也还算比较低,未来顺义县gov会搬到这边,修路时已经预留了S3(貌似这条)号线的口,据说是2018年开修,所以等地铁的人基本就不用想了。当前这一片房源比较充足,对于在顺义上班的人来说是个不错的选择,对于城里上班的就得考虑考虑了,我见到有人说开车到后沙峪地铁,然后坐地铁来城里上班,对这片有兴趣的人可以考虑这个方法。另外一个感觉,就是这片离市区比较远,空气还不错,挺适合父母养老,可惜没有啥配套医院,新楼盘基本都售出,但是入住率真的不敢恭维,估计很多都是投资的吧,马坡区域就说到这,这片不是我重点考察的范围,有了解的兄弟可以在补充。
      
    下面说说后沙峪和天竺地区,后沙峪和天竺区域是顺义发展比较成熟的区域,依托空港,主要居住的人都是空港的人,帅哥美女很多,本地土著据说不超过15%,由于离空港比较近,所以房子都限高,一般楼层都不超过13层,楼盘也不算太多,所以人口密度比较低,另一个说法,是顺义对区域内人口采取的是控制总量的做法,所以也导致这片人口没有相同纬度的天通苑,北七家人口多。后沙峪主要的楼盘离后沙峪地铁站都有一段距离,属于走路不近坐车不远的距离,有点尴尬。我主要看过的楼盘有万科城市花园,裕祥花园,双裕花园西区和东区,双裕小区,阿凯迪亚别院。万科城市花园是这片最早的楼盘,但是有万科这块金字招牌,房价还处于这些楼盘中的高位,100p左右的户型都得奔300w了,我看过里面最差的紫竹院,当时有两套90p左右的房子,大概是200w左右,结果看的时候两套都已经卖出,后面还有一个3、4层的红楼复式,124p,满五唯一,大概是320w左右,万科里面品质比较高的楼都是所谓的红楼,楼层低,集中供暖,不过窗口设计的都比较小,不符合现在的设计理念。裕祥花园大概是96-99年的房子,从外表看房子保持的都不咋样了,不过里面的房子单价低,户型也还不错,所以对刚需来说,还是非常值得考虑一下的,我看过里面3、4套房子,主要就是100p左右的三居,1期和2期的三居还不一样,1期的是只有一卫,二期的是两卫,卫生间是暗的,客厅也是暗的,当然可以改一下房子客厅采光会好点,当时有一个1楼把边的,客厅也有窗口,满五唯一,叫价235w,砍价到210w,不行,遂放弃,不过1月初的时候就卖出去了。裕祥对面就是阿凯迪亚别院,看了里面一个90多p的两居,临马路,这个房子在二手房版有业主直售,税比较多,当时叫价是250多w,价格还算公道,不知道啥时候也卖了,看的时候里面有租户,房子保持的还不错。阿凯迪亚别院旁边就是双裕花园西区,其实里面还有一部分带甲乙的楼实际叫白露雅园西区,楼龄相对较新,2001-2003年的房子,户型都很方正,看过一个2层的80多p两居,4层的130多p三居,1层的110p的两居,户型确实都不错,价格也还算凑合,130p的一个5层,急售,最低报价298w,在这个区域已经算是相当公道了。双裕花园西区的东边过了马路就是双裕花园东区和双裕小区,东区里面100p左右的两居,户型非常差,两卧室都朝北,中间一个大走廊,设计的非常脑残,东区主力的都是大面积的复式,我都没看过,米不够。双裕小区里面的90p小三居非常适合刚需,三个卧室全朝南,两个阳台,三个卧室都可以放下双人床,客厅是暗的,卫生间是明的,看过一个6层临路的房子,叫价179w,后来没太关注,不知道卖掉没。以上的房子都是没有电梯的,万科城市花园、裕祥花园和双裕小区是集中供暖,其它是自采暖。飞机航线在京密路东边,在后沙峪这边能看到飞机起飞,也能听到一些噪音,不过总体来说还是能忍受的。这边区域里面最新的楼就是江山赋,离后沙峪地铁站也是最近的,它的西边就是香花畦,都没进去看过,价格也都比较高了,单价都得3w以上,而且没有满五。火沙路往西京承高速方向,还有香蜜湾,中粮祥云等小区,都是比较新的小区,价格都在3w以上了,都没有看过,有兴趣的可以自己实地考察一下。
      
    花梨坎站那边有两个楼盘,一个是吉祥花园,一个是蓝星花园,吉祥花园分1、2期,1期是商品房,2期是回迁房,1期里面的1、9、10号楼开始也算是回迁楼,后来当商品房卖了,这个小区是2006的盘,不过入住都在2008年以后了,所以主要的房子都在今年开始陆续满五,这个小区的房子小户型居多,70、80、90的两居、100、110的三居、130的四居,户型都非常好,所以导致这个小区的成交非常旺盛,价格也明显比较高了,100p的三居都在250-270w左右,还基本没啥装修,还得交一堆税,看过一个临地铁方向的1楼110p三居2卫的房子,房东愿意做成满五唯一,叫价285w,里面有两个130p的户型,叫价都在330w以上,装修非常好,业务素质也比较高,不过想便宜拿下基本不可能,有兴趣谈的人可以去试试,都在10月左右满五,可以满五后过户。蓝星花园是蓝星集团的福利房,2003年的,我主要看了130p的三居,户型真心不好,客厅的采光有问题,满五唯一的报价基本在310w往上,里面的装修都是统一的,这么多年了装修基本都破败了,买了之后基本得重新搞了。里面还有一种120p的大两居,可以改三居,这个户型非常方正,lj上看到的一个还精装修过,报价320w,后来lj的人说在年前房东已经卖给他亲戚了(鬼才信,肯定是被跳单了,所以说是亲戚买的)。蓝星花园里面有一种30多p的一居,大概100w左右,据说换手非常高,非常适合单身青年,有点像公寓一样,自己先落个脚,等手头宽裕点了在换大的房子,不过我个人认为,现在限购政策,导致第一套房子如果不合理利益贷款的话,会是一个非常大的损失,所以刚需们对这种房子也不见得就会多追捧,仁者见仁吧。另外这两个小区离15号线很近,靠地铁的房子都会有噪音。
      
    15号线在往南就是新国展站了,新国展对面有过了京密路有5个小区,其中莲竹花园是回迁房,里面还没通天然气还得用煤气罐,没进去看过,是这边最大的小区,单价也比较低,刚需们可以去考察一下。另外三个商品房小区是莲竹馨晴(其实就一栋楼),天恒花园(其实就两栋楼,一栋带拐角),米兰花园(其实是一个U型楼),出房都相对较少,价格也都比较高,都是2000年以后的房子,集中供暖,分别说一下,莲竹馨晴大概是10层吧(记不清了,进去看其中一个150多p的房子还没看到),单独一个院子,外面看有点旧了,现在lj上实际在卖的好像就2套房,150p的房子大概在340w左右,单价还是不错,户型也挺好,就是不知道是不是满五唯一,当然即使满五唯一了由于大于140p,也就只能省一个个税。天恒花园,和吉祥花园是同一个开发商,里面户型都比较方正,一个是有电梯的楼(9层?),一个是没电梯的楼,6层,电梯楼有拐角,多盖了一个单元的东西向房子,里面130多p的房子基本都报价超过320w了,有一个1层130p毛坯,业主把里面的墙都砸了,后来又不想住了,就没有装修,报价340万,一个东西向90多p两居,报价288w,满五唯一,这两个都是我看过的,我的评价是基本卖不出去,除非房价在大涨,另外有三个,我没看过,了解到的房子,一个130p报价320w(我觉得性价比不错的),结果不卖了,一个106p两居报价270w不包税,一个116p320w3层两居,总体来说都不是诚心出售的,报价都比较离谱,反正是你愿意买那我就卖的心态。米兰花园,里面的户型都比较大,但是真正南北的户型只有146p和186p两种户型,其中146p的是拐角处,朝南的客厅采光也比较歪,看过一个1层带个小露台的房子,里面业主只留了一个卫生间,报价是345w,186p的是里面最好的户型了,处在楼的中部,客厅超大,可惜的是这么大卫生间还是暗的,这个估计是北京楼市里面最大的问题(大多数卫生间都是暗的),看了一个样板间,没问报价,好像是430多w,还有几种主力户型,155p的东西北向都在楼边上,虽然朝向不好,但是这个户型最大的优势就是全明格局,主卧和次卧隔离的比较好,对三代人来说都能保持比较好的私密性,报价差别比较大,一般不包税的价格在260w-270w往上一点(税在45w左右),有一个精装修的,开始报310w,满五唯一,我觉得价格还算合理了,结果不着急卖,价格提到了340w,130多p的南西向,不通透,暗卫,有一个出租房在卖,价格305w,满五唯一,里面装修被租户败的差不多了,90p的东西向两居,没看过这个户型。还有一个小区叫蓝庭院,是国航的内部楼,不能买卖,从京密路走到了天北路的那个路口,看到天北路口东北向的红色小高板就是这个小区,顺着天北路往天竺方向走,第一个红绿灯前右手边就是这边一个比较新的盘,叫水木兰亭,再售新房是三期的,据说这里要开一个家乐福,不过由于有点纠纷,所以还不知道啥时候能开。看过里面一个97p的两居,已经被租户败的不行了,报价280多w,不含税,满五非唯一。过了水木兰亭就是天竺花园,里面楼比较多,看过几个户型,里面的110p的三居户型还不错,全明格局,不过东西向和南北向的报价差的比较多,东西向210w左右,南北向250w左右。这边还有京客隆啥的,稍微有点配套,往南有一个天竺万科悦城,路边的三栋楼,最小户型120p,报价400w,再后面就全是别墅了,就是所谓的中央别墅区。
      
    写了一堆,跟流水帐似的,很多都没有描述的很清楚,有兴趣的同学可以在私下问问我,总体来说,我觉得顺义这块还算是比较宜居的地方,人口密度也比较低,主要构成为空港人员和东边上班的白领,价格也还算合理,多数都在2w-3w之间,比望京的4、5w以上要划算很多,当然配套是没法比了,跟新国展一站之隔的孙河,去年在恒大地王之前也是地王,楼面价4w,所以我觉得后沙峪天竺这边房价还有上涨的空间,但是这边以大户型居多,就不利于刚需们首次购房,比较适合刚需的盘我也在文章中提到,大家可以综合考虑一下。
      
    最后,说一下,我定的房子是米兰花园的155p大三居,东西北朝向,业主净得256,税费在45w左右,中介找的是小中介典盛置地,中介费1.3,其实开始想找lj,不过咬死给我2.2,我承认他们的服务要好一点,但是中介费太不合理,所以还是换了别的中介,我这个房子还有租户,房东还有抵押,反正风险也不小,给了业主90w用于解抵押,但愿后面都顺利,早日过户,早日拿到房子。用心给大家推荐介绍顺义地区,请版主给加精,谢谢各位看客,我是多方,但是谢绝回帖中探讨多空的问题,只限信息交流。
      
    写的比较多,格式有点乱,稍微整理了一下。

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