简单分析一下房贷

小碗馄饨

本篇不涉及复杂的规则，如果看完本篇，你还有疑问，那么愿意怎么理解怎么理解，
follow your heart吧
  
房贷的规则：按月结算，每个月支付本金一个月的利息，多还的部分冲抵本金。
  
下面验证一下这个规则
  
100w 20年 6.55的房贷，等额本息
期次    偿还本息（元）  偿还利息（元）  偿还本金（元）  剩余本金（元）
1       7485.2      5458.33             2026.87         997973.14
2       7485.2      5447.27             2037.93         995935.21
  
第一期的利息5458.33==1000000*6.55%/12
第二期的利息5447.27==997973.14（剩余本金）*6.55%/12
  
等额本金
  
期次    偿还本息（元）  偿还利息（元）  偿还本金（元）  剩余本金（元）
1       9625           5458.33        4166.67   995833.33
2       9602.26        5435.59        4166.67   991666.67
  
第一期5458和上面一样 第二期利息5435==995833（剩余本金）*6.55%/12
  
以后的本息计算是一样的。
  
所以房贷是个按月的生意，当月结算，当月利息只受本金和利率的影响。不受以前利息和以后利息的影响。
  
  
为了容易理解，举一个简单例子，如果某人有一笔100w 20年 6.55的房贷,
并且他意外中了100w的彩票（税后的）
并且有银行长期发售6.55收益率的按月理财。
  
这符合大部分人有贷款，有钱，并且理财收益和贷款利率接近的情况。
  
那么他的贷款是本息本金有影响么，提前还贷核算么，总利息差多少？房贷利滚利厉害么？
  
  
    此人买入100w 6.55的理财，第一个月收益是5458，
    如果他是本金，那么在提取4166还本，剩余995833.33的理财本金。和房贷本金一致
    如果他是本息，那么在提取2026还本，剩余997973.14的理财本金。和房贷本金一致
   
    以后每个月循环，理财本金一直和房贷本金一致。理财冲抵了房贷。
  
    本息总利息80万，本金总利息65万。
  
    1，请问，这80万和65万有区别么？
      
      不都是买个理财不管了，20年全清么？800w利息又有什么关系
      所以，总利息没有意义的。甚至这个词本身就有问题
  
    2，本息本金有区别么？  
  
      不都是买个理财不管了，20年全清么？
      如果理财收益接近房贷利率，本息还款的人把和本金的按月差值买入理财，现金流是一样的，
      没有一点点区别
  
    3， 利滚利的问题？
      按月6.55的理财，按年复利是多少，(1+0.0655/12)^12=0.0675,差距大概是3%，基本可以忽略
  
    4， 什么时候适合提前还款？
  
       本文的例子，什么时候把理财拿出来提前还款都是一样的，不多出一分，不多拿一分
  
    5，提前还贷核算么？
  
      如果能买到比6.55高的理财，那么在冲抵房贷的基础上，还能多出一部分现金自由支配。这个情况是断断不用还的。
      如果以后理财收益降了怎么办？房贷是按月结算的，什么时候降了，什么时候还就可以了。以前理财多赚的落袋了
   
      如果理财收益不如房贷利率，那这个见仁见智，我就不评论了。
  
  
所以，所有问题的核心是，你能不能找到更高利率的理财方式